要点提示

房屋借用人未经房屋所有人同意转租的，适用合同法关于租赁合同的规定，房屋所有人可以解除借用合同，借用合同解除后，借用人与第三人的租赁合同亦相应终止。

案例索引

一审：河南省通许县人民法院（2009）通民初字第1547号（2009年11月5日）

案    情

原告通许县工商行政管理局（以下简称县工商局）

被告通许县市场发展服务中心玉皇庙市场管理所（以下简称玉皇庙市场管理所）

被告王俊德

被告通许县市场发展服务中心（以下简称市场中心）

原告县工商局与市场中心分离后，原告县工商局所有的位于玉皇庙镇玉皇大道南的门面房（原玉皇庙工商管理所大门西）两间一直由市场中心的下属机构玉皇庙市场管理所向外出租。于2008年7月和9月2日，被告玉皇庙市场管理所与被告王俊德签订了两份租赁合同。实际上，被告王俊德以2008年9月2日的租赁合同为准向被告玉皇庙市场管理所交纳了两年的租金8500元，并入住经营生意，租赁期限为农历2008年9月1日至2010年8月30日止。现原告县工商局以被告市场中心、玉皇庙市场管理所无权向外租赁该两间门面房为由，诉至本院，要求确认该两份租赁合同无效，并要求被告返还房屋。

审   判

通许县人民法院经审理认为：

被告玉皇庙市场管理所向外出租原告县工商局所有的房屋的行为在未经原告县工商局追认或其未取得处分权的情况下，应为无效行为。现二被告针对原告县工商局所有的房屋签订了租赁合同，是对原告县工商局所有的房屋的处分，在未经县工商局追认的情况下，该处分行为应属无效行为。故二被告签订的两份租赁合同应为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。被告王俊德应返还其占有的原告县工商局所有的门面房两间。被告所交租金8500元是该两间门面房两年租金，因被告王俊德截止目前实际使用该两间门面房1年，剩余一年的租金4250元应予退还，由于被告玉皇庙市场管理所是被告市场中心的二级机构，不具备承担民事责任能力，故应由被告市场中心退还被告王俊德。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条之规定，判决如下：

一、二被告于2008年7月和9月2日签订的两份租赁合同为无效合同；

二、被告王俊德于本判决生效之日起五日内将占有的位于玉皇庙镇玉皇大道南的门面房（原玉皇庙工商管理所大门西）两间返还原告通许县工商行政管理局。

三、被告通许县市场发展服务中心于本判决生效之日起五日内退还被告王俊德房屋租金4250元。

本案受理费100元，由被告通许县市场发展服务中心承担。

评   析

本案是因擅自转租借用的房屋而引发的合同纠纷，我们先来弄清两个概念及其相关法律规定。一个是租赁合同，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。另一个是借用合同，借用合同是指出借人将某项特定的非消耗物无偿地交给借用人使用，借用人于约定的期限后将原物归还的合同。租赁合同是我国《合同法》分则明文规定的合同，借用合同《合同法》分则和其他法律则没有明文规定。两类合同最大的区别在于租赁合同是有偿合同，借用合同是无偿合同，除此之外，两者有很大的相似性，合同当事人之间的权利义务亦类似。我国《合同法》124条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。因借用合同《合同法》分则和其他法律则没有明文规定，借用合同与租赁合同又有很大类似性，所以，借用合同的处理可以参照租赁合同的相关规定。

要正确处理该案，首先要对县工商局与市场管理所之间、市场管理所与王俊德之间的关系进行准确认定，并正确适用法律。县工商局与市场管理所之间的关系即符合上文所述借用合同关系，而市场管理所与王俊德之间，符合租赁合同关系，更准确的说应是转租赁合同关系。依上文所述，县工商局与市场管理所之间的借用合同因《合同法》分则和其他法律则没有明文规定，所以可以参照租赁合同的相关规定。《合同法》224条又规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，而市场管理所与王俊德之间的租赁合同即属于擅自转租，所以县工商局可以要求解除借用合同，返还房屋。借用合同解除后，市场管理所与王俊德之间的擅自转租合同亦应终止，因市场管理所是市场中心的二级机构，不具备承担民事责任能力，故应由被告市场中心退还被告王俊德相应租金。在本案的审理中，审理法院做到了对案件事实准确认定并适用法律，正确对本案纠纷进行了裁判。